1544. Переменная арендная плата, как способ регулирования НДС и налога на прибыль

По соглашению сторон размер арендной платы может меняться с любой периодичностью, в том числе чаще, чем один раз в год (п. 21 постановления Пленума ВАС от 17.11.2011 № 73). Тем самым можно перераспределить налоговую нагрузку в группе компаний.

Если арендодателю нужно оптимизировать налог на прибыль и НДС, стороны могут снизить размер арендной платы. Если арендатор не желает возмещать НДС или показывать убыток, то ему также выгодно снизить арендную плату. Повышение же платы в конкретном периоде поможет арендатору сэкономить налог на прибыль и НДС за счет дополнительных вычетов и расходов.

Чтобы эффективно применять эти способы в течение длительного времени, сторонам необходим действенный механизм варьирования размера арендной платы. В арендных отношениях такой механизм есть.

Арендная плата может быть установлена не только в твердой абсолютной сумме, но и в переменных величинах (п. 2, 3 ст. 614 ГК). Например, в доле полученных при помощи арендованного имущества доходов. Изменить арендную плату может быть выгодно, когда объекты временно не используются в производственной деятельности арендатора.

Если в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, условия использования активов или их состояние ухудшились, арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы (п. 4 ст. 614 ГК). Арендодатель также вправе потребовать досрочной оплаты по договору, если арендатор нарушает сроки внесения платежей.

Срок оплаты арендодатель устанавливает самостоятельно. Нельзя потребовать от арендатора внести плату более чем за два срока подряд (п. 5 ст. 614 ГК).

Меры безопасности.Гражданский кодекс допускает сочетание различных форм арендной платы в одном договоре (п. 2 ст. 614 ГК). Это позволяет избежать налоговых рисков, так как из-за наличия постоянной части колебания арендной платы сглаживаются.

Есть смысл разбить арендную ставку на две части. Фиксированная не будет зависеть ни от каких дополнительных показателей, а переменная будет опираться на прибыль, выручку, объемы производства арендатора и т. п. Кроме того, переменную часть арендной платы могут составлять расходы арендодателя, которые должен компенсировать арендатор: коммунальные платежи и техническое обслуживание имущества.

п. 21 постановления Пленума ВАС от 17.11.2011 № 73